2024年9月3日-9月6日,亿翰智库在上海隆重举办“新动力,新园区——2024产业园区未来大会”,期间重磅发布《2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强》研究成果。

— 2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强 —

榜单说明:

1、时间:截至2024年6月30日。

2、样本企业:国内主流从事园区轻资产业务的企业。

3、测评体系:从规模、能力、品牌、模式,四大维度的八项子指标对企业运营情况进行综合评价。

4、数据来源:PDS园产地、企业公开资料、项目走访调研、企业调研复核。

榜单解读

行业情况——园区发展进入存量时代,企业加速开启轻资产模式

目前,产业园区发展已经进入存量运营时代,在行业利润率下降的大背景,仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经不通,园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖,越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

整体来看,企业做轻资产业务可以分为基础型、进阶型和最终型三个模式:

基础型,即代管或代建类轻资产,企业依托于某个点状能力为业主方企业进行服务。此种模式获利的关键点有两个,一个是点状能力具备稀缺性,业主方“非你不可”;另一个是,可以绑定稳定的买单方“前端业主方或后端付费者”。但这种模式当前发展也遇到了瓶颈,因能力不具备稀缺性且买单方越来越少,容易被甲方企业降维沦入完全卖人力的情况,此类企业发展困难重重。

进阶型,即全周期服务类轻资产,企业依托于多个点状能力为业主方企业进行综合性服务。此种模式获利的关键点有三个,一是基于多点能力,打动甲方购买,对甲方形成一定的议价能力;二是基于多点能力,对甲方形成服务购买的长尾效应,增加项目收入;三是基于自身能力形成品牌,富集区域资源,形成业务发展的良性循环。目前这种模式的发展现状是,具备强服务能力的企业发展尚可,弱服务能力的企业处境与卖产品的企业类似。

最终型,即生态构建类轻资产,这种模式不是向甲方卖“产品与服务” ,而是甲方主动加入到企业的生态平台。此种模式获利的关键点有两点,一是通过对甲方的议价能力,获取更多收益;二是通过平台业务衍生链条获取收益。这种模式很强劲,但国内尚没有真正探索出企业型的可复制模式。

企业——TOP30四维评价分析

我们认为轻资产的关键是能力与模式可持续性:规模看昨天,能力+品牌决定今天,模式决定明天,故我们从“规模”、“能力”、“品牌”、“模式”4个维度搭建综合评价指标体系,权重占比分别为2:3:2:3,评选出《2024全国园区轻资产服务商综合能力30强》。

1TOP30规模维度分析

规模维度整体占比20%,包含运营规模和运营质量两个二级指标。根据综合调研,此次TOP30企业中,获得S+、S、A评级的企业共有10家企业:

从企业具体运营规模来看,2024中国园区轻资产服务商综合能力TOP10平均运营面积为567万方;TOP11-20平均运营面积为320万平;TOP21-30平均运营面积为210万平。30强企业总运营面积约1.0亿方,其中TOP10企业运营面积占比超6成,园区轻资产服务商头部企业集中趋势明显。

2TOP30能力维度分析

能力维度整体权重占比30%,包含招商能力、运营能力与产业服务能力三个二级指标。此次TOP30企业中,获得S+、S、A评级的企业共有10家企业:

联东U谷构建了“两院四平台一矩阵”的数字化服务体系。从线下到线上,由谷内到谷外,用数字化重塑产业组织和园区运营的核心能力,全面向服务科技转型,全面提升了园区的招商运营能力 。

3TOP30品牌维度分析

品牌维度整体权重占比20%,我们整理收集了2024年来各家园区轻资产服务商的典型网络信息,包括正向舆情信息与负向舆情信息,其中负向舆情将降低品牌维度得分。此次TOP30企业中,获得S+、S、A评级的共有11家:

4TOP30模式维度分析

模式维度整体权重占比30%。模式是决定轻资产服务商未来发展情况的关键因素,因此,我们将“模式维度”赋予较高的权重,来衡量园区轻资产服务商发展模式的可持续性。此次TOP30企业中,获得S+、S、A评级的共有8家:

其中联东U谷可为客户提供“全周期、高质量、可持续”的产业园区整体运营解决方案,从前端策划定位、园区设计,到中端成本管理、工程管理,再到后端招商运营、品牌推广。中电光谷采用“P+EPC+O”全流程轻资产业务模式,为业主方提供“策划、设计、运营”全流程体系服务。

未来趋势——企业如何做好园区轻资产赛道

园区轻资产人效不高,经营较好的轻资产人均效能平均为60-100万元/人,远不及地产开发高,且业务模式非标准化,往往及其依赖操盘者个人能力,管理难度与成本大。同时园区轻资产存在区域差异性大,业务链条长,需要联动整合资源多等问题,最终使得企业化运作往往是搭建一套松散的合伙人体系,在管理服务等多方面容易出现问题。

对于企业而言,“园区轻资产”更适合做重资产业务的补充, 要做“有目的”、“有选择”的“做园区轻资产”:

一是要顺应产业发展需求。从行业发展来看,在整合区域产业链,发展区域产业区群趋势下,单一产业园区无法满足区域产业发展要求,随着区域一体化推进,园区也需要“做点-联线-成网”全方位赋能区域产业发展,轻重结合是最佳拓展方案

二是要探索行业模式创新。在企业层面要“轻重结合”最终做大规模,“轻重剥离” 轻资产实现企业资本化目的;在项目层面与基金联动,探索“买入-改造-卖出”的资管模式打法。

未来,企业要想在轻资产业务中取得长远发展,必须紧密依托五大核心要素:与政府部门建立并深化稳固的合作关系,确保政策导向与资源获取的先机;不断提升并展现自身在专业领域内的卓越能力,树立行业标杆;强化内部运营效率与执行力,确保快速响应市场变化;积极拥抱平台化思维,促进资源共享与合作共赢;同时,保持对事业的执着追求与不懈努力,持之以恒地推动轻资产战略的深入实施与持续优化。这些要素相互支撑,共同构成了企业轻资产业务成功的关键路径。

附榜单表格版

2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强》


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