深圳，不止是改革开放的起点，也是招商伊敦的起点。

01 深圳“领头羊”

十多年前，为了响应蛇口工业区提出的“再造新蛇口”战略，为来深人才提供更好的住宿环境，招商蛇口创新性地将始建于1987年的槟榔园小区改造成为精品公寓，并于2012年以“壹间·槟榔园”的全新形象面世，成为了深圳乃至全国具有标杆意义的集中式长租公寓项目，“壹间公寓”品牌也就此诞生。

图注：招商伊敦深圳“壹间·槟榔园”

历经十余年的发展，招商蛇口在长租公寓业务经营规模保持稳健增长的同时，又相继推出了“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”两大品牌，同时成立了酒店及公寓业务的专业运营公司招商伊敦，并逐步成长为深圳长租公寓市场的领军企业。

招商蛇口2023年中报显示，截至报告期末，招商伊敦深圳市场在营项目达到18个，建筑面积合计达到59.54万平方米，客房数量合计达到1.79万间。另据仲量联行数据显示，截至2023年6月，深圳全市在营的住房租赁项目约为548个，房源总量为21.2万间，其中市场化长租公寓项目约368个，房源总数为12.7万间。据此测算，招商伊敦在深圳长租公寓市场的市占率已经接近15%，在住房租赁市场的市占率约为8%。

深圳作为全国第三大城市，流动人口规模庞大，同时政府主管部门也出台了一系列产业扶持政策，多重因素叠加，也让深圳长租公寓市场的竞争格外激烈。企查查数据显示，截至目前，深圳大大小小的长租公寓企业超过2000家。

而且，由于长租公寓市场并不具备显著的进入壁垒，同时正值发展初期机构化程度较低，因此头部企业的市占率往往较低。例如，根据美国公寓协会发布的统计数据，2017年美国前50大公寓管理公司合计运营约321万间公寓，仅占公寓房源的12%。

由此可见，招商伊敦能够在深圳市场激烈的竞争中脱颖而出，并取得可观的市场份额颇为不易。而深圳市场，也成为了其经营业绩的重要支撑。根据招商蛇口披露的数据，2023年上半年，深圳区域实现运营收入3.33亿元，占长租公寓业务运营收入的比重高达65.72%。

02 “流水不争先”

招商伊敦在深圳市场的成功，绝非一日之功。事实上，早在1981年，招商蛇口便首创商品住房理念，突破传统的福利型分房模式，采取了“租售并举”的方式，满足园区配套居住需求。

可以看出，与众多单纯为了追逐商业利益的品牌运营商不同，已经拥有四十余载公寓运营管理经验的招商蛇口，涉足长租公寓市场的初心是为了满足人们的居住需求，为其在异乡的安居乐业提供保障，这也体现了招商蛇口作为央企的责任担当，以及招商伊敦“让旅居生活更美好”的品牌理念。

满足不同客群需求

在成长过程中，招商伊敦针对深圳多维度、多层次的人才需求特征，继2012年推出“壹间公寓”品牌后，又于2013年和2017年分别推出了“壹栈服务公寓”和“壹棠人才公寓”两大品牌，产品形态也从最初的员工住宿，迭代升级至精品公寓、人才公寓和服务公寓，以更好的服务于不同的客户群体，解决来深人才的后顾之忧，为深圳的经济发展保驾护航。其中：

·“壹间公寓”品牌定位于精品公寓，主要面向追求质感生活的城市白领及精英阶层，选址于周边配套完善的城市核心商务圈或产业聚集区，目前已在深圳落地11个项目，其中重资产、中资产、轻资产均有分布，采取了轻重并举、高质量的扩张模式，是招商伊敦的主力基本盘。

图注：招商伊敦“壹间公寓”品牌简介

·“壹棠服务公寓”品牌定位于中高端服务公寓，主要面向跨国企业高管、国内中高端商务精英，选址于外向型经济聚集区域，目前已在深圳落地2个项目，包括蛇口壹棠服务公寓和东门壹棠服务公寓。2024年，深圳区域也即将迎来改造落地的第三个壹棠服务公寓。

图注：招商伊敦“壹棠服务公寓”品牌简介

·“壹栈人才公寓”品牌定位于政策型人才公寓，主要面向城市青年人才及其家庭，选址于交通便捷的城市配套区域，目前已在深圳落地4个项目，经营建筑面积超过19万平方米，房间总数近5700间，并即将于2024年新增落地两个新项目。

图注：招商伊敦“壹栈人才公寓”品牌简介

除了“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大品牌外，招商伊敦还拥有定位于企业员工宿舍的社区公寓，为企业员工提供园林式居家环境、安全便捷的居住保障、一站式的客户服务。目前，社区公寓经营建筑面积约18万平方米，房间总数超5000间。

聚焦经济发达区域

目前，深圳是招商伊敦唯一一座集齐“壹间公寓”、“壹棠服务公寓”、“壹栈人才公寓”三大公寓品牌的城市。不过，在项目布局上，招商伊敦超过六成的项目集中在经济发达的南山区。

按照深圳市政府的规划，南山区定位于“科技产业创新、高等教育和总部经济聚集区”，是深圳的科技中心，这里聚集了众多高科技公司和创业公司。深圳市统计局数据显示，南山区2022年和2023年上半年GDP分别达到8035.88亿元和4222.91亿元，位居深圳各行政区之首。

众所周知，由于经济发达地区拥有较强的产业支撑，存在明显的集聚效应，能够提供相对丰富的就业机会和更高的工资水平，因此流动人口规模庞大，长租公寓市场需求旺盛。对于经营杠杆效应显著的长租公寓项目而言，这有助于提升其出租率等核心运营指标，继而保证项目的盈利能力与投资回报率。

这也解释了，为何招商伊敦能够成为为数不多实现盈利的长租公寓品牌运营商，并且长期保持稳定的盈利能力。招商蛇口2023年中报显示，报告期内，长租公寓业务实现运营收入5.07亿元，EBTIDA达到3.52亿元。

悉心营造家的氛围

虽然拥有亮眼的经营业绩，但长期以来，招商伊敦所追求的，并非单纯的盈利，而是成为旅居者美好生活有温度的陪伴者。直白地讲，优秀的经营业绩，不过是招商伊敦持续为客户创造价值所应得的结果。

以颇具象征意义的“壹间·槟榔园”为例，其为客户提供了花园式的居住环境，小区内园景惬意、绿树成荫，漫步其中仿佛置身于苏州园林之中。2023年，招商伊敦对壹间·槟榔园进行了焕新升级：

·通过优化智能化系统，从智能门锁、智慧停车、到智能APP一键缴租报修，轻松便捷智能，为客户打造全方位智能化生活。

·通过户型、家私用材、收纳、门锁的优化升级，以匠心别致的精工细节和人性化的设计巧思，为客户构建美好生活的意趣图景。

·通过配备停车库、健身会所、瑜伽室、阅读书吧、共享洗衣房等公共配套设施，全方位满足客户的生活需求，为美好生活添砖加瓦。

而且，壹间·槟榔园还会定期举办社群活动，为客户的旅居生活注入快乐、温馨的元素。例如元宵节、中秋节与未能返乡的租户一起共享团圆;推出草坪露营音乐节、春游踏青等户外活动与租户一起感受生活的美好;举办桌游游戏、观影等娱乐活动满足不同租户的兴趣爱好等。

图注：招商伊敦深圳“壹间·槟榔园”焕新升级

“南山蛇口竟然有这样的花园小区!”小红书用户“Itachi”在笔记中说道，壹间·槟榔园绿树成荫环境优越，还有健身房和书吧，可以满足大家的兴趣爱好。而且位置就在蛇口沃尔玛旁边，出小区步行五分钟就是商圈公交站，同时离蛇口人民医院也很近，还有班车可以直达腾讯。

图注：小红书用户“Itachi”笔记

客户的赞誉有加，也直观地反映在了其经营业绩上。根据招商伊敦披露的数据显示，2018-2022年，壹间·槟榔园全年平均出租率达到92%，最高出租率高达98%;EBITDA年复合增长率超过26.7%，2022年EBITDA超过7000万元。

当然，壹间·槟榔园，只是招商伊敦在深圳乃至全国长租公寓项目的一个缩影。但所谓“窥一斑而知全豹”，招商伊敦的初心，始终致力于成为旅居者美好生活有温度的陪伴者，这也是其“让旅居生活更美好”品牌理念的最佳诠释。

04 “滔滔不绝”

从40年前的创新启航，到如今的行稳致远，“敢为天下先”的招商蛇口，却为招商伊敦注入了“流水不争先”的经营理念，这也成为了近些年来经营规模持续扩张的基石。自2012年“壹间·槟榔园”落地至今，招商伊敦深圳在营项目已经扩张至18个，未来一年，还将落地四个新项目。

据招商伊敦透露，四个新项目分别为深圳沿山路壹间公寓(预计2024年年底开业)、壹栈人才公寓·太子湾2期(预计2024年年中开业)、壹栈人才公寓·仕林臻邸(预计2024年年初开业)和泰格壹棠服务公寓(预计2024年年中开业)，届时将新增经营建筑面积超10万平方米，新增客房数量超1700间，在为更多来深人才解决住房后顾之忧的同时，招商伊敦也将继续保持在深圳市场的领先优势。其中：

·深圳沿山路壹间公寓定位于“壹间”，旨在营造国际化、现代化的共享氛围,为园区内科创企业白领、孵化企业的创业客群、外企高管提供全面的租住解决方案。项目周边生活配套设施齐全，1公里内有三处社区健康服务中心、一所中学、两所小学、一所医院和一处派出所。

·壹栈人才公寓·太子湾2期临近海上世界商圈，是蛇口太子湾片区重点配套的大型人才公寓项目，是辅助政府留住人才、助力深圳人才安居的住宿配套产品。项目紧邻蛇口邮轮中心、国际学校、国际医院，同时靠近地铁2号线蛇口港站，便利生活一步即达。

·壹栈人才公寓·仕林臻邸位于南山中心区地段，毗邻前海蛇口自贸区、后海总部基地，科技园等商务区，周边拥有深圳市育才中学、育才一小等蛇口顶配中小学，以及地铁2号线水湾站。项目周边景色宜人，近可观山，远可观海。

·泰格壹棠服务公寓坐落于南山脚下、南海之滨，深圳湾景色尽收眼底。项目临近海上世界广场等知名商圈，房型涵盖单间公寓到四房复式公寓，配有餐厅、露天泳池、健身房、游乐场、会议室等休闲娱乐设施，是国内外享誉盛名的国际化公寓。

仲量联行在其研究报告中指出，未来深圳将持续铺定高质量发展目标，并加快打造人才发展高地以支持创新生态链升级，城市整体人口质量的提升将推动长租公寓需求增长。与此同时,随着深圳加速发展现代服务业，不断培育战略性新兴产业集群，深圳将吸引大批高端创新人才，预计未来深圳中高端长租公寓产品的增量市场发展将会得到需求端的有力支持。

值得一提的是，自2022年以来，深圳出台了一系列保租房相关政策，旨在在原有人才房体系的基础上降低青年人与新市民的申请门槛，提升保租房房源的供给，为深圳的产业与经济健康长足发展提供人才支持。

而招商伊敦，也再次用实际行动践行着央企的社会责任，在保租房领域开始发力，为深圳的经济发展、人才储备保驾护航。在2022年报中，招商蛇口披露称公司在深圳、上海共获取3个保租房项目，新增管理面积4.9万平方米，新增房源1262间。

当然，对于招商伊敦而言，涉足保租房领域同样具备极强的商业价值。在2022年报中，招商蛇口亦指出，长租公寓业务的重资产拓展聚焦保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产，这将为构建“投融建管退”的全生命周期的投资闭环打下坚实基础。

04 结语

截至2023年上半年，招商伊敦管理范围内的长租公寓已遍及全国19个城市，在营及在建项目合计达到80个，建筑面积近200万平方米，房源总数超过4.7万间。

所谓“星星之火，可以燎原”，拥有40余年公寓运营管理经验的招商伊敦，基于“让旅居生活更美好”的品牌理念，以及卓越的运营能力，业务版图已经从深圳扩展至全国。而深圳，也将成为招商伊敦在全国市场“开疆扩土”的重要支撑。